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Resumen
El negocio opera desde 1996 en San Antonio de Alajuela, sobre una calle paralela a la autopista Bernardo Soto. Queda a 3 km en línea recta del aeropuerto Juan Santamaría: 5.8 km y unos 10 minutos por carretera, sin presa. Tiene 66 bodegas y 1,008 m² alquilables en un terreno de 3,068 m².
Con todo alquilado, factura $11,175 al mes sin IVA: $134,100 al año. Hoy está entre 70% y 80% de ocupación (52 de 66 según la pizarra y la visita), y creo que factura unos $7,000 al mes. El corredor pide $829,000. Ese precio rinde cerca de 10% solo si se cumplen dos cosas: la ocupación de 95% que promete el anuncio y gastos bajos. Ninguna de las dos está verificada. Por eso el precio debería ser negociado bastante.
Mi lecturaEs una mini bodega para el lado económico del mercado. La ubicación no da para cobrar caro, pero aparece cerca del aeropuerto en Google Maps. Hoy no tiene cómo vender: no hay WhatsApp, la web no tiene un llamado a la acción, no trabajan Google y nadie contesta el teléfono. Ahí está la mejora más grande.
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A favor y en contra
+A favor
- Precios en dólares, y al alza.La lista subió entre 4.6% y 9.5% de enero de 2024 a julio de 2026.
- Ventas sin trabajar.No hay WhatsApp ni un llamado a la acción en la web, no hay posicionamiento en Google (SEO) y nadie contesta el teléfono: el número que aparece en Google no corresponde a ningún abonado. Para «mini bodegas alajuela» no aparecen anuncios en Google y los resultados son débiles.
- Se puede llenar y subir precios.Con un embudo de ventas se pueden llenar las 11 bodegas libres e ir subiendo precios, sobre todo a los nuevos inquilinos.
- Espacio para crecer.La construcción cubre 36% del terreno. La oficina puede volverse 4 bodegas pequeñas (+$460 al mes). Caben mini lockers, y hay rótulos de calle para publicidad.
- Vendedor con ganas de salir.Los dueños se retiran. El anuncio menciona posible financiamiento del dueño.
- Sabemos operar esto.En Mini Bodegas San Pedro recibimos unos 100 prospectos al mes por WhatsApp.
−En contra
- Ocupación sin verificar.El corredor dice más de 95%. Casi seguro no es así: están entre 70% y 80% de ocupación, y creo que facturan unos $7,000 al mes. En la visita me dijeron primero que solo quedaba una mediana y, preguntando, que quedan más.
- Techo de precio.Calle paralela con huecos y poca densidad de población: es producto para el lado económico del mercado.
- Producto viejo.Bodegas bajas, calientes e ineficientes: los tamaños y el diseño no son tan versátiles como el mercado quisiera. Las grandes no son tan rentables, y el diseño no permite cambiarlas sin una buena inversión.
- Reparaciones pendientes.El agua de los techos baja a las entradas, el perímetro deja ver las bodegas desde la calle y el patio de piedrilla saca maleza.
- Ocho años en venta.Está en el mercado desde enero de 2018 y no se ha vendido.
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La propiedad y la visita
Datos del anuncio del corredor y del inventario de la pizarra. Fotos de la visita del 6 de octubre de 2026.
- Ubicación
- San Antonio de Alajuela, calle paralela a la autopista Bernardo Soto. 3 km en línea recta del aeropuerto; 5.8 km por carretera desde la terminal.
- Instalaciones
- Oficina, caseta de guarda, 3 medios baños, 20 parqueos, agua municipal e internet.
- En operación
- Desde 1996.
- Seguridad
- Según el anuncio: malla alta, cámaras, perros y guardas las 24 horas.
- Terreno
- 3,068 m², plano. La construcción, de 1,104 m², cubre 36%.
- Precio
- $829,000, rebajado de $895,000. En venta desde el 24 de enero de 2018.
- Bodegas
- 66, con 1,008 m² alquilables. Acero galvanizado y piso de concreto.
- Vendedor
- Dueños que se retiran. Según el anuncio, su contador puede mostrar libros y un avalúo a interesados serios.
Estado físico y seguridad
- La seguridad, que es el guarda en la caseta, tiene mucho, mucho que mejorar. El guarda abrió un rato; estaba cortando el zacate.
- Las bodegas se ven desde la calle. Hay que esconderlas detrás del perímetro.
- El patio es de piedrilla sobre tierra: sale maleza y mantenerlo cuesta trabajo todos los días.
- Los botaderos de agua bajan a las entradas de las bodegas. Del lado que no le da tanto el sol, el agua se acumula. Hay que invertir para arreglarlo.
- Las bodegas son muy bajitas y hacen demasiado calor.
- Los tamaños no son los más eficientes del mercado, y el diseño no las hace tan versátiles como el mercado quisiera.
Ventas y atención
- Nadie contesta el teléfono. El número que aparece en Google no corresponde a ningún abonado.
- El teléfono de las bodegas no tiene WhatsApp, así que por WhatsApp nadie contesta.
- La página web es bonita, vieja, pero bien. No tiene un llamado a la acción.
- No hay posicionamiento en Google (SEO) ni un embudo de ventas establecido. Se puede mejorar mucho.
- Me dijo que solo le quedaba una mediana. Después, preguntándole, me dijo que la verdad le quedan más: había una pequeña, una de doble pared, una grande.
- La bodega 61 también estaba libre.
- La parte de información tiene mucho, mucho que mejorar.
Oportunidades
- Está suficientemente cerca para aparecer cerca del aeropuerto en Google Maps y captar esa demanda.
- Ya tiene un color. Se puede agarrar para la marca e irse con todo con ese color y ese tono.
- La oficina se puede convertir en más área alquilable, que es lo que se hace en las bodegas.
- Queda espacio para mini lockers o bodegas más pequeñas, pero requiere construir.
- Hay rótulos de calle interesantes para publicidad: una posible fuente nueva de ingresos.
Notas de voz y mensajes de Daniel sobre la visita, editados solo para leerse mejor.
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Inventario y precios
Todo en dólares, sin IVA. El IVA de 13% se cobra al cliente y se paga a Hacienda: no es ingreso.
Deslice a la derecha para ver todo el esquema →
| Tipo | Medidas | m² | Cantidad | Precio al mes | Por m² | Renta al mes | Parte |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pequeña | 1.5 × 3 m | 4.5 | 20 | $115 | $25.56 | $2,300 | 20.6% |
| Mediana | 3 × 6 m | 18 | 41 | $175 | $9.72 | $7,175 | 64.2% |
| Grande (doble) | 3 × 12 o 6 × 6 m | 36 | 5 | $340 | $9.44 | $1,700 | 15.2% |
| Total | 1,008 | 66 | $11.09 | $11,175 | 100% |
Al año: $134,100. Si la oficina (18 m²) se convierte en 4 pequeñas: 70 bodegas, $11,635 al mes y $139,620 al año (+$5,520).
| Tipo | Ene. 2024 | Jul. 2026 | Cambio |
|---|---|---|---|
| Pequeña | $105 | $115 | +9.5% |
| Mediana | $165 | $175 | +6.1% |
| Grande | $325 | $340 | +4.6% |
El sitio web del negocio, sin fecha y con imágenes de 2022, mostraba $95, $150 y $295 + IVA.
Tipo de cambio
La hoja de precios convierte a colones con ₡500 por dólar. El tipo de cambio de referencia del Banco Central de Costa Rica estaba en ₡455.71 para la compra y ₡462.08 para la venta el 5 de octubre de 2026. Por eso este resumen trabaja solo en dólares. Hay que confirmar en qué moneda paga cada inquilino: quien paga en colones a ₡500 hoy paga más que el precio en dólares, y si el colón se debilita pagaría menos.
Ver las 66 bodegas, una por una
| Bodega | Tipo | Edificio | m² | Precio al mes | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Pequeña | A | 4.5 | $115 | rayada |
| 2 | Pequeña | A | 4.5 | $115 | alquilada |
| 3 | Pequeña | A | 4.5 | $115 | alquilada |
| 4 | Pequeña | A | 4.5 | $115 | alquilada |
| 5 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | libre |
| 6 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | libre |
| 7 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | libre |
| 8 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | libre |
| 9 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | rayada |
| 10 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | rayada |
| 11 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | libre |
| 12 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | alquilada |
| 13 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | libre |
| 14 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | libre |
| 15 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | libre |
| 16 | Pequeña | B | 4.5 | $115 | alquilada (marca roja) |
| 17 | Pequeña | A | 4.5 | $115 | alquilada (marca roja) |
| 18 | Pequeña | A | 4.5 | $115 | alquilada |
| 19 | Pequeña | A | 4.5 | $115 | alquilada |
| 20 | Pequeña | A | 4.5 | $115 | alquilada |
| 21 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 22 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 23 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 24 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 25 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 26 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 27 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 28 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 29 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 30 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 31 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 32 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 33 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 34 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 35 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 36 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 37 | Mediana | A | 18 | $175 | alquilada |
| 38/71 | Grande (doble) | B | 36 | $340 | alquilada |
| 39/40 | Grande (doble) | B | 36 | $340 | libre |
| 41 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 42/67 | Grande (doble) | B | 36 | $340 | alquilada |
| 43 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 44 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 45 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 46 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 47/62 | Grande (doble) | B | 36 | $340 | alquilada |
| 48 | Mediana | B | 18 | $175 | libre |
| 49 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 50 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 51 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 52/57 | Grande (doble) | B | 36 | $340 | alquilada |
| 53 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 54 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 55 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 56 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 58 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 59 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 60 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 61 | Mediana | B | 18 | $175 | libre en la visita |
| 63 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 64 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 65 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 66 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 68 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 69 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
| 70 | Mediana | B | 18 | $175 | alquilada |
05
Números preliminares
Lo que factura hoy, lo que podría facturar y lo que falta saber: los gastos reales.
| Al mes | Al año | |
|---|---|---|
| Hoy, estimadomi estimación: entre 70% y 80% de ocupación | $7,000 | $84,000 |
| Las 52 alquiladas, a precios de listasegún la pizarra y la visita | $9,220 | $110,640 |
| Con todo alquilado66 bodegas a los precios de julio de 2026 | $11,175 | $134,100 |
| Con la oficina convertida70 bodegas: 4 pequeñas más | $11,635 | $139,620 |
| Por capturarde hoy a todo alquilado | +$4,175 | +$50,100 |
Si hoy factura unos $7,000, las alquiladas pagan en promedio menos que la lista de julio de 2026, o hay inquilinos atrasados. Se confirma con la lista de inquilinos.
Lo que todavía no sabemos: los gastos
- Sin los gastos reales no hay rendimiento. Lo calculamos cuando el vendedor muestre los libros: planilla, impuestos, seguros, servicios y mantenimiento.
- El precio publicado es 9.9 veces lo que factura hoy en un año, y 6.2 veces lo que facturaría con todo alquilado.
- Respaldo en tierra: un lote industrial de 2,080 m² en Llanos del Coyol se ofrece a $190,000 ($91 por m²). A ese precio, los 3,068 m² valdrían unos $280,000. La zona es otra: es solo una referencia.
Lo que sí sabemos
- LlenarCon un embudo de ventas se pueden llenar las 11 bodegas libres.
- PreciosIr subiendo precios, sobre todo a los nuevos inquilinos. Cada 5% suma $6,705 al año con todo alquilado.
- +$5,520al año si la oficina se convierte en 4 bodegas pequeñas. Hay que reubicar la oficina.
- Sin estimarRótulos de publicidad y mini lockers en el terreno libre.
Qué hay que invertir (sin cotizar)
- Drenaje: canoas y bajantes que hoy descargan en las entradas de las bodegas.
- Perímetro: un cerramiento para que las bodegas no se vean desde la calle.
- Patio: la piedrilla sobre tierra saca maleza.
- Ventas: un teléfono y un WhatsApp que contesten, página web y anuncios en Google.
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Calculadora de retorno
Cambie los números y vea cuánto rendiría la compra. Antes de impuestos, sin financiamiento y sin costos de compra.
Partir de
«Hoy, estimado» da unos $7,000 al mes con 75% de ocupación. «95% a precios de lista» usa el precio de lista promedio, $11.09 por m².
Ingreso al año$84,007$7,001 al mes
Queda después de gastos$24,507al año
Retorno sobre el precio3.0%se recupera en 33.8 años
Precio para rendir %$245,067con estos números
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Mercado
Dos estudios de escritorio del 6 de octubre de 2026: Instinct (oferta, precios y contexto) y Claude (búsquedas en Google, Google Maps y los WhatsApp de Mini Bodegas San Pedro). Ninguno mide el tamaño real del mercado.
Demanda
- 327,901 habitantes en el cantón de Alajuela y 1,075,068 en la provincia, según la estimación 2025 del Instituto Nacional de Estadística y Censos.
- +16.7% de construcción residencial en la provincia de Alajuela en 2025, el mayor crecimiento del país.
- Un tercio de las búsquedas. Alajuela y Heredia producen cerca de un tercio de las búsquedas de bodegas del país; San José, cerca de la mitad. Es una estimación con Google Trends y el censo de 2022.
- La gente busca por pueblo. «mini bodegas alajuela» es la primera sugerencia de Google para «mini bodegas a». Casi nadie busca con «aeropuerto», «Juan Santamaría» o «SJO».
- Poca competencia en Google. No apareció ningún anuncio pagado, y los resultados son clasificados, Waze, redes sociales y un blog de 2021.
- El aeropuerto atrae a un segmento: gente que sale del país seguido. Un prospecto de Mini Bodegas San Pedro escogió Escazú para quedar más cerca del aeropuerto.
Oferta
- Mini Bodegas Storage, en San Rafael de Alajuela, tenía 740 bodegas en 2022, a 2 km del aeropuerto. Es el competidor grande: 4.4 estrellas con 57 reseñas en Google.
- i-Storage, en El Coyol, vende acceso 24/7, llaves electrónicas, ventilación contra la humedad, sistema contra incendios y un seguro de $1,500.
- DASA, en La Guácima, ofrece bodegas de 3 a 18 m² con un mínimo de 3 meses.
- Pocos operadores cerca. Según Google Maps, a menos de 5 km de esta bodega hay 2 operadores (i-Storage, en El Coyol, y Mini Bodegas Storage) y a menos de 10 km hay 9. Alrededor de Mini Bodegas San Pedro hay 8 a menos de 5 km y 14 a menos de 10 km. La búsqueda puede no mostrarlos todos.
- Bodegas industriales en El Coyol, a $8.00–8.50 por m² al mes: compiten con las bodegas grandes, no con las pequeñas.
Lo que todavía no sabemos
- Cuántas búsquedas reales hay. Solo Keyword Planner de Google da los volúmenes; correrlo toma unos 10 minutos.
- Cuánta oferta hay. Los conteos vienen de mapas, no de un censo de bodegas.
- Qué ocupación tienen los competidores.
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Antes de ofertar
Lo que hay que pedirle al vendedor y verificar.
- Lista de inquilinos: bodega, precio, fecha de inicio, moneda y saldo.
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 12 a 24 meses.
- Estados financieros y declaraciones de renta de 2023 a 2025.
- Planilla: cuántos guardas y empleados hay, con salarios y cargas sociales.
- Qué se compra: las acciones de la sociedad o la propiedad. Cambian los impuestos de traspaso y los pasivos que se heredan.
- Estudio registral de la finca, plano catastrado, uso de suelo y patente municipal.
- Inspección de techos, canoas, bajantes, drenaje, estructura y puertas.
- Confirmar la ocupación con la lista de inquilinos: la pizarra puede estar atrasada (la 61 tenía marca y estaba libre). Preguntar por qué están rayadas las bodegas 1, 9 y 10.
- Condiciones del financiamiento del dueño: prima, plazo y tasa.
- Seguros, impuesto de bienes inmuebles y servicios al día.
Próximos pasos
- Pedirle al vendedor los documentos 1 a 4.
- Correr Keyword Planner para medir las búsquedas en Alajuela, Belén, Flores y Heredia.
- Cotizar el drenaje y el cerramiento del perímetro.
- Con números reales, definir el precio y la estructura de la oferta.